今天从房地产行业开始，写一写关于4月份政治局会议里的内容思考。

会议通稿对于房地产的描述为“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”较2023年的描述明显增多了很多，主要是红色字部分，这大概也是昨天房地产股票齐涨的一个原因。

这里比较值得关注的主要有3个点，一个是房地产发展新模式从“加快”变成了“抓紧”，一个是定性了房地产新模式的几个内涵：“供需新变化”、“人民群众新期待”以及“消化存量和优化增量”，当然更重要的是增加了各方责任的描述，这一点在一定程度上可以理解为房地产的“风向”变了，这个判断要追溯到到4月15日的《人民日报》上看刊发过的一篇文章。

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一、主体责任的转换

4月15日的《人民日报》第二版刊登了一篇郑州调研房地产工作座谈会的新闻通稿，文章叫《全力保障在建房地产项目按时保质交付 促进房地产市场平稳健康发展》，它可以理解为是对这次会议中对于各方责任要求的一个阐释，全文中有一句很重要话：“城市政府要坚决扛起维护本地房地产市场平稳健康发展的主体责任，用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策”。

这句话结合这一次的要求预示着房地产市场中责任主体发生了变化，即在此之前的房地产市场是主体，政府部门为窗口主导；而此之后政府部门将成为承担稳定房地产市场的责任主体。这个逻辑的底层变化可以总结为“有效的市场”与“有为的政府”关系的转化，是一个主次要责任转换，这也就意味着当下的市场处于低效率状态，无法有效调节供需关系，需要政府的“有为”干预来重新使得市场恢复健康、有序发展。它最典型的政策面反应就是郑州、南京等地的取消限购等房市政策出来。

二、有效的市场 OR 有为的政府？

在新自由主义学经济理论中多认为政府对经济干预的破坏作用大于调节作用。但从历次的经济危机来看，政府对经济干预需要周期讨论，即在经济过热或者经济萧条周期下市场往往在集体的狂热和恐惧情绪影响下进入“失灵”区间，此时政府的主动有为有益于平抑周期的峰谷，避免经济形成“尖峰尖谷”，引导系统恢复理性，对整个系统的稳定起到关键作用。而在市场理性增长周期下，无形的手处于有效状态，政府更多的是乐见其成及进行秩序监管。

“有效的市场”与“有为的政府”两者的关系总结来说当处于一个有效市场时，市场可以通过“无形的手”调整供需关系，自发形成良性的市场发展，但当市场处于一个低效或者无效状态时，“无形的手”一定期限内无法调整供需关系，导致市场处于失灵状态，有为政府进行托底压顶以使市场恢复理性。

二、为什么开始强调有为政府

在《美国和日本“房地产泡沫”后的转型路径选择思考》文章中复盘过，1990年日本和2008年美国的社会财富都出现了蒸发现象，人民收入左移、返贫现象增加、中产阶级缩减以及大量企业倒闭带来了巨大的社会问题。

同时在《不平等的民主》中也提到了二十世纪七十年代末是美国民主在收入结构上呈现“不平等”的失衡问题的一个转折点，这个时间点刚好是第一次石油危机和美国房地产泡沫破裂的时期。

图片来自拉里·M.巴特尔斯的《不平等的民主：新镀金时代的政治经济学分析》

从这一系列历史事件可以总结，当房地产体量占据社会财富，特别是银行业资产负债表30%-40%(美日两次危机爆发均处于这个比例区间），房地产泡沫很容易诱发社会风险，甚至是贫富两极分化的关键转折。

因此从这个角度而言，当市场进入失灵区间，稳定房地产市场就需要政府有形的手下场干预，“主动有为”地对曲线“削峰填谷”以使市场的情绪恢复理性，推动曲线走入“有效市场”区间，防止其进一步演变为社会危机（如上图，红色和灰色部分是社会民生问题）。

三、未来会怎样？

1、“稳”不是，从“稳”到“好”还需要一个相对长的过程。

稳定的含义在数据上是止跌企稳进入震荡区间，情绪上是社会预期的改善，从一致性的看空和悲观预期逐步走向理性看待。因此从这角度来讲未来的房地产行业短期内仍旧处于一个震荡止跌趋势，这个跌势最典型的标志就是社会面讨论房价下跌问题的人明显减少。

2、政策制度面的改善向基本面改善需要一个相对长的过程

政策面和制度面的改善到行业乃至企业的基本面改善仍然需要一段时间，如果把去年开始的政策开始算政策的托底，那么仍有3-6个月的传导时间。

3、房地产已然出现分化

从各省房价数据来看，房地产的价格已经出现了分化，且随着各地区的居民收入和社会结构变化，各地区的地产内部需求也会发生变化，在经济重心东西切换的背景下，房地产行业将呈现一个更加明显的分化趋势。

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