对于房地产市场未来的走势，我有一个基本的判断依据，也就是住房市场的供求关系。我认为住房市场的供应层面还是可以通过一些手段来来控制的，比如说最近自然资源部就发布了通知，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

毕竟想让一样东西减少还是相对容易一点。不过控制需求就没那么容易，想要继续提高需求的增长是非常难的。因为住房需求的背后是人口的增长及城市化率的上升。

其实之前，分析房地产市场也有一个模式——“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。这个分析模式还是有一定的参考价值，也说明人口这个因素对房地产市场影响是十分大的，尤其是对中长期市场的走势。

人口的变化决定未来住房市场需求的来源，尤其是增量需求的来源，当然也会影响改善型需求的，而且影响会十分直接。人口不增长，住房需求就会应声而下的。

我们来看看目前国内人口的发展特征，就大致明白为何这几年房地产市场下行调整有点没完没了的感觉。虽然现在的人口的变化对市场的影响不太大，但是预期可能比较大了，一些投资资金自然会闻风而动，提前抽离出去。

这几年国内的人口的走势已经慢慢清晰了，主要有两点：一是人口开始负增长了；二是人口老龄化的趋势会越来越严重。

国内人口在2022年及2023年已经连续两年减少了，这也是少见的“二连降”，且2023年减少的幅度比2022年更大。2022年末比上年末减少85万人；2023年末比上年末减少208万人。85万人是一个中大型县城人口的规模了，208万差不多是一个三四线城市的规模了。虽然现在还不能下结论就说人口已经进入了下行通道，但起码这个迹象有点不容乐观。

人口老龄化的现象更不必说，相信大家也没少听说过。未来老龄化趋势加重基本上是一个事实。人口“七普”数据对国内人口的结构也进行了描述：0-14岁人口较上个10年仅仅上升了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点，而60岁以上的人口却上升了6.79个百分点。接下来要做的就是如何应对即将来临的人口老龄化。

这两项人口特征的变化，对房地产市场中长期的影响会比较大，住房需求减少恐怕也是一个无法回避的问题了。市场了有这样的预期，对楼市的成交和房价的走势肯定都有影响。