你还想买房吗？众所周知，楼市有一套定律，在过去20年玩得是炉火纯青。拿2015-2018这三年来说，彼时的房地产势头此起彼伏，随着大城市调控日益严峻，开发商涌入二线省会后，又将目光锁定三四线。从拿地到施工，仿佛工厂流水线一般，房子在广大县城加速覆盖开来。贷款-拿地-施工-回款-再拿地，开发商在这套定律中如鱼得水，在资金的“滋养”下快速扩张。

作为资金密集型的行业，这些年市场充当着“蓄水池”，1990-2000年，广义货币M2增加8倍，用CPI衡量的物价却上涨了101%。另外在2001至2018年末，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50%。显然，近20年里，多发的钱都流入了房地产，买成了房子。不过2019年以来，国家似乎并不想让房地产有好日子过，一方面控资金流入市场，开发商的杠杆模式也玩不转了，另一方面，随着房住不炒稳步推进，房贷利率频频上浮，很多有购房需求的人群不得不停下脚步。

尤其是风波来的猝不及防，让本来就疲软的楼市更是雪上加霜。据贝壳研究院2月数据，重点17城二手房价下跌城市增至12个，其中，北京、青岛与西安连续两个月出现环比下跌，无独有偶，克而瑞2月监测数据，100家房企全口径销售金额环比降43.8%，创下近几年单月销售的最低纪录。众多小房企申请破产，各楼盘纷纷打折降价，连环影响的出现，似乎在提醒每个人：楼市抄底时机到了。可还没反应过来，楼市先“乱了套”，近日广州拍出了史上最贵的宅地，楼面价达到64576元/平米。不仅让人发问，一旦“解禁”，房价还可能再次上涨？

刚刚开盘，房子就卖光了？开发商都在为“倒春寒”做准备，回暖怎么说来就来？

近日，深圳复工后首个项目，推出104套房源，因开盘现场人流密集，被临时限流，即便如此，开售仅15分钟成交额就超过1亿元，而且是一天就“卖光”。值得注意的是，该项目推出的是240㎡-398㎡的精装商务公寓，总价2000万元起步，最高超过5000万。总价千万的房子，不作任何考虑观察，直接卖光了？谁会买这么大的公寓？这么贵的价格谁会买？房说君认为，这些问题放在一起，很多人都会认为有猫腻。

要知道，开发商都是玩转高周转的行家，一旦资金链断裂很容易就会崩盘，因此，他们通常会采用饥饿营销的手法，在准备好的500套房源中拿出100套来卖，只要卖完就会赢得“开盘售罄”的好口碑，这样一来，不仅剩下的房子自然不愁卖，还能继续分批次销售。毕竟物以稀为贵，如果房子数量很多，购房者会抱着再考虑对比的思想，而数量少的话，那么大家都会纷纷下手，人一多就会形成“抢购”的景象。除了这一点，开盘就卖光，必然有足够的买房人在现场买房，想买房的人真的这么多？非也，为了营造“紧张”的卖房气氛，大量的“房托”都是开发商自导自演的购房人群。

现在售楼处赶人都来不及，人多起来还要限流，所以这个时候去买房的，都大概率是奔着这段时间的“利好”而去，只是没想到，人们对房子的“渴望”会比想象中要热切许多。但问题来了，说好的抄底时机，又被楼市打脸了？据58同城、安居客《3月国民安居指数报告》显示，3月全国67个主要城市新房平均房价为16667元/㎡，环比上涨0.26%，有30城市房价出现回升。主力城市中深圳新房在线均价达到52365元/㎡，排名全国第一，其次北京、上海新房均价分别为49096元/㎡和47733元/㎡排名第二和第三。其实在我看来，导致房价上涨的原因有很多，最根本还是源于供需失衡。有数据统计，1998-2018年20年时间，全国均价从1854元上涨至8542元。而从2004-2017年，13年的时间里，我国个人购房贷款余额从1.6万亿增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。房说君认为，这段时间的房价涨势如此凶猛，与过去房地产“供小于求”是分不开的。

楼市被打脸，难道房价又要涨？土地市场又“采取行动”，至少说明一个问题

一方面人均居住面积长期徘徊在25平米以下，另一方面，福利分房退出历史，使得刚需在住房市场占有主导地位。这些年来，巨量的人口涌入大城市，房地产也迎来涨幅最大的20年，表面上看，人口进城带动房子交易，市场体量扩大17倍是理所当然的事，可实际上，真的有源源不断的住房需求吗？从西南财大的一组数据可以知晓一二，我国城镇住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，截止到2017年底，全国城镇共有6500万套空置房屋，如果加上去年和今年的数据，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是这两年就增加空置727万套。6500万套+727万套=7227万套，假设一套房只住三口人，也能满足2亿人的住房需求。

这就是房地产的矛盾之处，一旦市场供过于求，无人接盘会成为不少城市的常态，城市的分化程度也会越来越高。中原地产统计显示，1-2月份50大城市合计卖地5180亿，同比上涨4.1%。在成交总价TOP10城市中，一线城市上海、北京增速分别为112%、14%，增速明显加快；二线城市温州、南京增幅较大。一二线城市虹吸效应明显。值得注意的是，在这场拿地热潮中，主角几乎都是大房企。举个例子，去年开发商破产达到525家，今年速度明显加快，2个月时间已经有200家房企相继破产，绝大部分都是实力较弱，现金流较少的企业。

在市场普遍认为房地产动力不足的前提下，土市却异常上涨，难免让人感到意外。在房说君看来，至少说明两点，其一，就是很多开发商并不是表面上那么“缺钱”，现金流其实足够使用，没有足够的资金，又怎么能拿下这么高价的地呢？其二便是实力雄厚，融资能力强的房企，未来会更青睐与一二线城市，从某种程度上也印证了城市加剧分化的事实。所以说，地方救市闹得再欢腾也好，一线的土拍“示范”更能反映今年市场的趋势。

除了广州以外，2月以来一线城市拍出多个高价地，比如上海徐汇滨江310.5亿元的总价，而北京的台湖镇地块溢价高达49.78％，是北京鼠年溢价率新高。对此，关于2020年的市场和房价问题，国宝级专家，央行参事盛松成直言：我担心半年到一年后房价可能再次上涨。之所以这么说，其本人指出，主要是当下的市场调控大范围抑制了购房需求，但是需求早晚要释放的，一旦供给继续下降，一年以后房价很可能上涨。

房说君有话说，虽然专家的话言简意赅，但都是遵循买卖市场的价格规律，并建立在供求关系逆转，行业整合的基础之上，也是未来的必然趋势。最近央行也联合财政部、银保监会召开会议宣布，坚持“房住不炒”和“不将房刺经”要求，高层4字交底，可以看作是今年起楼市发生改变的最佳诠释，保持楼市的稳定连续性，所谓的“回暖”论调，不过是开发商与老百姓开展的一场“心理战”罢了。