如果用一个词语来形容2024年的楼市变化，笔者认为，最合适的词语可能就是分化。从时间上来看，5月份住建部约谈了西安等12个热点城市，这可以说是2024年楼市从暖到冷的转折点，而7月底坚决遏制房价上涨的定位则是楼市骤然降温的开始。如果从空间上来看，因城施策下，每个城市的冷热程度也不尽相同。房地产市场分化如此明显，但对刚需来说，无论楼市是冷还是热，不管房价是涨还是跌，或许，2024年的他们只是充当了一群看客而已。那么，为什么这么说呢？

上半场，虽然调控政策密集出台，但不少热点城市房价上涨压力依然很大，特别是出台抢人政策的几个热点城市。一二手房房价倒挂、潜在住房需求的上涨以及投机炒作等因素的影响，一房难求的现象比较普遍，而且市场一度还出现了买房鄙视链的现象。对于不少刚需来说，凑首付已经是难事，全款购房更是不可能了。所以，上半场的楼市基本是想买买不到，或者说根本买不起，不少刚需也只能是看个热闹。

下半年，在坚决遏制房价上涨和重拳治理房地产乱象的背景下，房价下行趋势开始加速出现，节假日期间更是一度上演了打折促销现象。为了冲刺年终业绩，各大房企也都卯足了劲，加快了推盘节奏，纷纷放低姿态吸引购房者。但是，在买涨不买跌的习惯性心态影响下，刚需对此并不买账。

所以，下半场的楼市基本是想买但不敢买或者说不愿意买。不可否认，刚需是乐于看见房价出现下跌的，而且下跌幅度越大越好。笔者认为，刚需之所以不愿意出手，一方面是因为房价并没有跌到心理价位，不愿在最高点当了接盘侠；另一方面则是因为目前还没有买房的基本都是手头确实很紧张的，断然不会轻易出手。

不难看出，兜兜转转一年又要过去了，刚需反而一步步成了今年楼市的看客。笔者认为，影响刚需的最大因素就是心态。虽然不是炒房客，但刚需有时候也难免会抱着一颗炒房的心。笔者认为，买房不仅要看眼前，还要看长期趋势。笔者身边有一位年轻的刚需购房者，从2016年观望到现在，如今买房计划又再次推到了2019年。

其实，现在回过头去看看，处于调控期的这两三年，除了个别楼盘忍痛割肉以外，房价整体走向是稳定的，而且是高位盘整的状态。因此，笔者认为，购房者一定要看清楚楼市调控的核心政策导向，不要对房价大幅下跌抱有太大期望，抄底几乎更是不可能出现的现象。退一步说，如果房价整体下跌了20%-30%，想必就会有想当一部分人承受不起，比如涌有房产者、银行等等。

笔者认为，在可以预见的时间内，除了这两年房价过度透支的城市，未来房价加快下跌的概率较高以外，其他城市平稳调整才是大概率事件。近日，中国社科院发布了最新住房报告，并且预测短期内房价稳中有降的城市个数将会进一步增加，而且全国房地产市场有望实现软着陆。笔者之前就说过，此轮楼市调控的主要目的不在于降低多少房价，而是通过政策组合拳促使房价长期稳定。

因此，在房住不炒的定位下，下一步楼市调控的重点或是进一步根除房价上涨的各种非理性因素。此外，随着房地产长效机制的加快建设，金融、税收、土地等方面的措施会持续跟进，从而进一步促进楼市平稳。总而言之，房价长期稳定的实现只是时间问题。一旦房价稳定了，心态就平稳了，看客自然也就少了。